租房起纠纷 房东房客如何维权？

来源：南方法治报

现在许多人因为负担不起高房价而选择租房住，但别以为这样就能省心了，很多人都在租房的过程中遇到一系列麻烦事，不知道该如何维护自己的权利。

案例A 租来的房子能否再转租？

2013年1月，被告李某与张某签订了一份房屋租赁合同，合同中约定租期1年，即2013年1月至2013年12月，每月租金2000元。2013年5月，原房东张某把房子卖给了原告陈某，双方办理了房屋过户手续。后李某因工作地点临时搬迁，于2013年8月1日将该房屋以2200元的价格转租他人。2013年10月10日，原告上门查看时发现这件事，认为被告违反合同约定，要求解除合同，双方协商无果，原告遂向法院起诉要求解除合同。

法院经审理认为：被告违反合同约定将房屋转租，根据合同法第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，已符合法定解除合同的条件，原告有权解除合同。

以案说法 1、换新房东，租赁合同仍有效

根据合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，李某与原房东签订的租赁合同依然合法有效，新房东作为合同中的出租方仍需遵守合同的约定。

但是，如果李某与原房东只是口头达成协议，没有签订书面合同，根据合同法第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。

2、私自转租，房东可解除合同

原告陈某拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了原房东与被告之间签订的租赁合同中的权利义务。原房东与被告签订的租赁合同中明确约定，承租方即被告对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，而被告却违反合同约定将房屋转租赁，根据合同法第224条第2款的规定，已符合法定解除合同的条件，因此原告有权解除合同。如果出租方知道或应当知道承租方转租的事实，但是在六个月内未表示异议的，再提出要求解除合同时，法院不予以支持。

3、同意转租后的法律关系

根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。也就是说经过房东同意进行的转租，会存在两个租赁法律关系，第一是原来的租赁合同依然有效，第二是新的承租人与第三人之间的合同也有效。

但是新的合同是依附于原合同的，如果原合同到期则新合同也不能继续履行。如果转租后的租金高于原租金的话，该转租收益归承租人。如果未经同意的转租也存在转租收益的话，根据不当得利的原则，该收益应归出租人。

案例B 出租房内的人身损害 房东应否担责？

2013年3月，胡某与被告张某签订了房屋租赁合同。2013年12月3日，胡某在该出租房内洗澡后因一氧化碳中毒死亡，经鉴定事故原因为：租房内热水器超过使用年限，排烟不畅，用户洗澡时间过长、门窗紧闭，造成废气中毒窒息。胡某家属认为被告张某没有尽到充分的安全保障义务，应承担损害赔偿责任。

法院审理认为：出租人将已超过使用期限、存有安全隐患的热水器提供给承租人使用，承担主要责任。死者在洗澡过程中紧闭门窗，未进行通风透气，对自己的安全未尽到合理的注意义务，对损害的发生亦有过错。判决出租人按60%的责任比例向死者亲属支付死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、律师代理费等费用45万余元。

以案说法

1、房东的安全保障义务

房屋出租人对承租人的安全保障义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。如果出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，在实务中一般会推定出租人具有过错，应负相应法律责任。

2、安全保障义务的范围

由于出租人实际上将房屋交给承租人使用，因此其保障义务的范围也具有一定的限制，不可能无限扩大其保障的范围。实务中出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵或者日用设施存在如煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电等类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，需根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。

案例C 房屋受损孰是孰非？

小李是货运公司的一名员工，在汕头市租房住。今年8月，小李出差在外，恰逢台风来袭，出租屋靠近阳台的房门被风吹开，大量雨水渗入地板，导致部分家电家具受损。房东认为是小李没有关好房门导致雨水倒灌，要求小李赔偿所有损失。小李则认为当初自己要求房东修缮门锁，因为房东一再拖延没有及时修缮才导致如今的损害。由于多次协商未果，小李要求解除租赁合同。然而，房东却扣着小李的押金和租金不予返还。无奈之下，小李向律师咨询如何处理。

以案说法

1、房东应及时修缮门锁预防损失

按照合同法第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。案例中，当小李提出修缮门锁的要求时，出租人没有及时进行修缮，导致房门无法抵抗台风雨水破门而入，因此需要承担责任。

2、租客证明自己妥善保管则免责

根据合同法第222条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。

因此，小李对承租房负有妥善保管的义务，如果小李能够证明自己尽到了妥善保管的义务，在出差之时已经关好房门的话，则小李不需要承担任何赔偿责任；如果小李无法举证证明自己在出差时已经关好房门，则小李也需要适当承担部分赔偿责任。

3、租客无过错房屋损毁可退租

依据合同法第231条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。由于出租人未对受损房屋进行修缮，导致房屋受损严重，已经不适合租住，即该租赁物已不能实现合同的目的，小李可以单方面解除合同，并要求房东返还押金与预付的租金。

法律小贴士

如何规避房屋租赁期间的风险？

1.建议房屋租赁过程中，双方最好签订书面合同，并将合同的相关内容如合同期限、租金、租金交付方式、违约金、赔偿金、是否允许转租、解除合同等事宜进行详细的约定，这样有利于保障自身合法权益。

2.实务中租赁双方签订书面合同的也往往使用格式合同，双方可以在格式条款之外另行补充，如：（1）房东可以在合同中对房屋安全使用进行告知，以示尽到安全告知义务；（2）房东可以对租房用途进行说明，以避免在房客利用房屋从事违法犯罪行为时可能需要承担的责任；（3）在合同中列明房屋的设施清单，一旦发生物品损坏、或是因为设备设施引起的意外事故时，该清单可能作为相关证据从而明确责任；（4）房客可以要求查看房屋产权证，并在合同中加以明确，确保房东对房屋享有所有权或处分的权利，避免房东对房屋无权租赁的情况下，导致合同无效的情况。