房产交易有风险 违法违规代价高

来源：南方法治报

有交易就有风险，房产交易自然也不例外。在房价高居不下的今天，房屋已是普通老百姓主要的财富载体，房产交易如果不顺利，对房屋买卖双方甚至中介都可能造成极大的影响。为了稳定房产交易市场秩序，国家也出台了包括限购、限贷在内的一系列宏观调控政策。但是仍有不少人怀着侥幸心理，尝试通过违法、违规的手段来达成房屋交易，最终却尝到苦果，导致诉讼缠身，代价不菲。

案例 A 首期房款不足试图违规骗贷

原告郭某经被告某中介公司介绍看中了一套房屋，房屋交易价格约98万，首付款就需要30多万，而郭某的预算是包括首期款和交易税费在内只能支付20万。但郭某并未知难而退，而是寄希望于通过中介向银行申请住房按揭贷款，让中介帮忙把房屋评估价格拉高到接近110万，并在向银行申请按揭贷款时虚报（报高）房屋交易价格，从而获取更多的贷款，以弥补首期款项的不足，实现其以20万首付（包括税费）购买价值近百万元房产的目的。

郭某诉称该中介公司的职员承诺可以把评估价格拉高到107万，但中介并没有做到，导致其借了不少高利贷，背负了很高的利息，认为中介严重失职、欺诈，导致其各项损失5万多元。被告中介公司对此则予以否认，表示并未有类似违规承诺。一审法院审理后认为，郭某主张中介公司严重失职、欺诈，但无法提供充分证据证实，故判决驳回了郭某要求中介公司赔偿各项损失5万多元及返还已支付的中介费的诉讼请求。

在另案诉讼中，该中介公司也起诉郭某，表示双方约定的中介费是2万元，但郭某只支付了1万元，故要求郭某给付拖欠的中介服务费1万元及因此产生的违约金，郭某也是以中介失职、欺诈为由抗辩，但因没有证据法院未予采纳，法院最终判决郭某需向中介支付拖欠的中介服务费1万元及违约金。

案例 B 无视限购中介力促合同签订

原告兰某为福建户籍人士，且不具备政策规定的在广州购房所需的纳税或缴交社保证明，不具备在广州限购行政区域购房的资格。

2012年11月14日，原告兰某（乙方、买方）与案外人游某（甲方、卖方）及被告某中介公司签订房屋买卖合同，约定买卖位于广州市海珠区的一套房屋，房价为170万，兰某还同意向中介支付2.5万元中介费。2012年12月1日，兰某向被告支付中介代理费12000元，但由于原告不具备购房资格，房屋交易失败。

兰某遂将中介诉至法院，并表示在签订合同前已将其可能不具备购房资格的情况明确告知中介和卖方，但中介保证有渠道可以解决该问题。一审法院经审理后认为，兰某不具备在本市购房的资格，被告作为专业中介机构，在知道原告是非本市户籍人口的情况下，对兰某是否具备在本市购房的资格没有进行核实，故被告提供的中介服务存在重大瑕疵；原告明知自己属于限购对象，但仍要求被告提供居间服务以购买本市住房，并提供身份证原件给他人办理纳税证明，也存在一定过错。最后，法院酌情减少兰某应当支付的中介代理费的数额，原告应向被告支付中介费7650元为宜。综上，判决驳回被告的反诉请求，中介应向原告退还中介费4350元。

案例 C 不顾查封悍然出售房屋

2006年，杨某因欠债不还导致房屋被法院查封。但杨某不顾法院查封的事实，仍于2006年10月25日与闫某（买方）以及某中介公司（第三方）签订《房屋买卖合约》，将杨某所有的位于广州市海珠区的一套物业出售给闫某，成交价为150万元。闫某付款后于2006年12月12日收取涉案房屋使用。因法院查封房屋不能交易，闫某于2008年7月1日诉至法院，要求杨某和中介公司返还房款150万元及支付房款的利息等。该案一审判决上述《房屋买卖合约》无效，杨某和中介公司在判决生效之日起十天内共同向闫某返还房款150万元及以150万元为本金从2006年10月25日起至判决确定的还款之日止计付利息。中介公司不服提起上诉，广州市中级人民法院判决维持原判。上述判决于2010年1月7日发生法律效力。

2014年8月杨某诉至法院，表示上述判决生效后闫某仍一直占用其房产，后来又以6000元/月的价格将房产出租，将出租收入归为己有，故起诉请求被告按6000元/月的标准支付从2010年1月至2014年8月（共56个月）居住和出租原告房产的租金。一审法院经审理认为，原告诉请主张的租金实质为房屋使用费；被告提出了诉讼时效的抗辩意见，该意见符合法律规定，法院予以采纳；房屋使用费适用两年的诉讼时效，原告于2014年8月21日提起诉讼，2012年8月22日前的房屋使用费请求已超过诉讼时效法院不予保护，故判决支持2012年8月22日至2014年8月31日的房屋使用费；对于房屋使用费的标准，因杨某没有充分证据证明闫某是以6000元/月出租，故只判决按评估的租金标准来支付房屋使用费。

法官建议

房产交易漏洞多多问多查别怕烦

以上的案例中，当事人因为违法违规都付出了不小的代价。正所谓：房市有风险，入市须谨慎。违法不可取，违规代价高。从事民事活动切记必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。房产交易须根据自身条件，依法依规量力而行，切勿违法违规，最终自尝苦果。

法官特别提醒，房屋交易中，买方相对于卖方和房产中介处于劣势地位，在几天或一两个月的短暂交易过程中，买方不可能全面了解所购房屋的全部信息和房屋状态，为保证购房者的利益，有效回避潜在的购房风险，法院给出以下购房建议：房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，在进行二手房交易前，购房人应当向房管部门查清楚所交易的房产是否有被查封、抵押等限制转让过户的情况，是否已被出卖方转让给其他人，尤其在付款前应当清楚所交易的房产是否可以顺利过户到自己名下以及过户的流程及手续。此外，如果是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，可以委托专业律师验证卖方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。