一栋别墅卖两人 打七年官司

一栋别墅卖两人 打七年官司

广东高院成功调解一起商品房买卖纠纷案件

来源：南方都市报

2007年，开发商广州罗兰德房地产有限公司（以下简称罗兰德公司）将一栋别墅先后卖给两位业主后，卷款潜逃，销声匿迹。两业主为了争夺房屋所有权，7年打了3场官司，从一审到二审再到申诉再审，谁也不服气。今年，广东省高级人民法院再审最终调解此案。

 “谁动了我的房子？”

家住北京的刘女士，2005年来广州置业，一眼就相中了位于广州市增城市新塘镇紫云山庄的一栋别墅，当即下了3万元的定金，与开发商罗兰德公司签订了《房屋认购书》。随后，分三次支付共计126万元的房款。

刘女士支付了部分房款之后，才被得知该房产竟正处于抵押期，要待房产涂销抵押后，再收取剩余房款、签订《商品房买卖合同》。但可以先交钥匙。

无奈，刘女士拿到别墅钥匙后，在里面种了花草，就回北京安心等待开发商的通知。

时隔两年，刘女士等来的不是交楼通知，却是罗兰德公司前任法定代表人樊迎朝发来《告知函》:罗兰德公司已将涂销抵押后的21套别墅过户给紫云物业公司。

 “我付了钱买的房子，开发商怎么能又卖给其他公司了呢？” 刘女士这才察觉到房子可能出了问题，马上赶往广州查看，发现钥匙已经打不开门，此前种植的花草也都不见了，而且房子里面还重新装修了，像是有人入住的情形。遂向法院提起诉讼，同时还提出财产保全申请。

法院受理案件后，即刻查封了涉案别墅。

此时，收到法院查封通知的杨女士却很诧异，自己花了285万元买的别墅，怎么莫名其妙就被查封了呢？ 

她说，在2007年6月5日，交了5万元定金给紫云物业公司，签订了《房屋认购书》，又陆续将7万元、12.5万元划入该公司总经理唐娟的私人账户，将60万元划入紫云物业公司账户，然后办理了契税和产权过户等手续，取得房屋产权证。后来又将该房屋作为抵押向银行贷款200万元，划入唐娟的私人账户，补齐剩余房款，总共花了285万元。同年10月17日，办理了收楼手续，装修入住，直到收到法院的查封通知。

房子到底归谁所有

两业主说起自己的买房经历，都有根有据，那房子到底归谁呢？

一审法院经审理查明：开发紫云山庄的罗兰德公司成立于1992年，当时的法定代表人是樊迎朝，2006年11月变更为于敬轩，2007年4月又变更为童青山。但是，从始至终，于敬轩一直都是该公司的隐名大股东和实际控制人。

2005年，樊迎朝担任罗兰德公司法定代表人期间，将涉案别墅卖了刘女士。

2007年，于敬轩出任罗兰德公司法定代表人期间，又将包括涉案别墅在内的21套别墅，过户给紫云物业公司。

然而，紫云物业公司背后的投资者也是于敬轩。于敬轩通过“左手卖给右手”的伎俩，又再次将涉案别墅卖给了杨女士，导致了一房两卖的局面。

一审法院认为，被告罗兰德公司将涉案的当时尚在抵押的房产出卖给原告刘女士本属不当。被告罗兰德公司与被告紫云物业公司又虚构事实，利用两被告法定代表人同系一人的便利条件，将已出卖的房子过户给被告紫云物业公司，两被告的行为明显存在恶意串通。被告紫云物业公司将涉案房产转让给被告杨女士，被告杨女士将购房款直接支付给被告紫云物业公司总经理唐娟的私人账户，其付款方式明显不当且违背正常交易习惯，存在串通交易。

2009年4月30日，一审法院依法作出如下判决：1、被告广州罗兰德公司与被告紫云物业公司签订的买卖合同无效；2、被告紫云物业公司与被告杨女士签订买卖合同无效；3、被告罗兰德公司应于判决生效之日起30日内，为原告刘女士办理涉案房产的过户登记手续。

对此，杨女士不服气并提起了上诉，主张自己支付了全额购房款，按照法定程序进行了房产登记，完全符合善意取得制度，按照法律规定涉案别墅应该归自己所有。

2010年11月29日，二审法院终审驳回杨女士的上诉请求，维持原判。宣判后，杨女士还是不服，继续向广东省高级人民法院申请再审。

 广东高院立案后，组成合议庭依法审理该案。为了查清案情，合议庭调取了原审案卷并走访多家银行，调研了商品房贷款问题。在对案情进行重新梳理后，合议庭一致认为，若要让双方当事人都服判息诉，那调解结案是首选方案。

今年4月28日，在法院的主持下，双方最终达成调解协议。由两方当事人自行商定价格出售涉案房产，若在2014年7月30日内未成功出售，则由法院来评估和拍卖。变卖或拍卖所得价款，首先用来偿还两人的本金和利息，有溢价部分则按杨女士60%，刘女士40%的比例分配。

如何避免“一房多卖” 

主审法官蒋晓莉说，之所以选择以调解方式结案，主要是基于开发商一房多卖后卷款潜逃，购房者往往都是受害者。

对于类似情况，尽管按照法律规定，法院在判决确定涉案房子的归属权后，没有得到房子的一方，可以另行起诉开发商理赔，但是由于这类案件的开发商往往早已卷款逃逸或失去偿付能力，导致败诉一方的权益很难得到保护。而调解就是比较好的解决办法。

“那调解就能解决纠纷吗？”对此，蒋晓莉认为，审结这类案件的根本还在于，在法律范围内尽量为无过错的多方当事人减少损失，平衡大家的利益。因此，合议庭提出的方案是：将房子变卖或者拍卖，卖房款首先用来偿还两人的本金和利息，有溢价部分再按照各自出资的比例进行分配。果然，双方当事人都接纳了这个建议，并达成调解协议。

广东高院审监一庭副庭长梁聪告诉记者，一房多卖因涉及多个合同关系，法律关系十分复杂，法院要根据个案的具体情形，才能依法判定房子到底归谁。所以，对于购房者而言，最重要的是买房前一定要小心提防，以免上当。

梁聪提醒，规避风险的最好办法还是事前防范，不法开发商一房多卖的花招虽然多，但是还是有办法甄别的，切记三个“一定”：一定要提防明显低于市场价的商品房；一定要在买房前到房管局查看房屋相关登记情况；一定要在签订购房合同之后，抓紧时间办理过户手续及房产证。

购房者一旦发现自己可能遭遇一房两卖，要及时诉诸法院，申请财产保全，不要怠于行使权利，导致损失扩大。