卖房又反悔 别想钻口头约定的空子

卖房又反悔 别想钻口头约定的空子

时间：5月17日  来源：南方法治报

徐冰琪

黄某购买李某的房屋并住了8年之久，如今却被李某告上法院要求返还房屋。李某称是租赁不是买卖，房屋仍登记在他名下，他将房屋租给黄某并让其缴交房屋的银行抵押贷款利息，是租金抵利息之意。由于购买房屋时双方并无书面约定，黄某是否就百口莫辩？

案情  买房住8年却被告上法庭

1996年，李某在梅州市五华县华城镇建有门店一间，混合结构两层，并办有房地产权证，权属人为李某。后来，李某因经济困难，于2008年2月向银行以房屋抵押贷款9万元，当时主办信贷员为黄某。2009年5月，经双方协商，黄某购买李某的门店，由李某的哥哥亲笔写下收条内容，并由李某和黄某签名。黄某购买后，对该房屋进行改造和装修，加建了第三层，并于2010年1月迁入该房屋。此后，黄某于2010年底至2011年2月替李某将其欠银行的9万元本金及利息全部还清，并解除了房屋抵押，后银行将李某的房地产权证原件交到黄某手中。2018年，李某将黄某告上法院，要求其返还房屋。

李某称，2009年5月的收条不是其本人签名，其没有出卖房屋的意思表示，而是将门店租给黄某，由黄某帮其缴交银行贷款利息。双方对该门店没有共同作价，更没有签订房屋买卖合同。不动产买卖交易应以过户登记为准，涉案门店至今仍登记在李某名下。

黄某称，双方约定房屋转让价格为12.3万元，其当时支付了现金3.3万元给李某，并约定由其帮李某还清欠银行的贷款本金9万元及利息。重新改造和装修房屋后，黄某在该房屋居住了8年之久，李某并未提出异议。因此，双方之间的购房合同是成立的。

因不认可收条为其本人签名，李某申请笔迹鉴定，后法院依法委托鉴定机构鉴定，鉴定意见为签名字迹为李某本人书写。

说法  双方履行主要义务买卖关系有效

五华法院审理后认为，合同不限于书面形式，口头约定也是生活中常见的合同形式。本案中双方虽然未订立明确的书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从2009年5月的收条可以看出，李某已收到黄某款项3.3万元，且黄某按约定替李某偿还了银行贷款本金9万元及利息，用于抵销买房款，可以认定为黄某已经履行了主要义务。买卖双方均实际履行了主要义务，李某交付房屋，黄某支付房款并实际使用和占有房屋8年之久，应认定双方买卖关系有效。综上，五华法院依法驳回李某的诉讼请求。近日，梅州中院二审维持原判。

法官提醒

当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。日常生活中，口头形式因简便易行而经常被当事人采用，但其缺点非常明显，即发生合同纠纷时难以取证、不易分清责任，可能存在对方否认合同成立、否认合同标的的法律风险，所以对于不能即时清结的合同和标的数额较大的合同，不宜采用这种形式，为保险起见最好采用书面形式。