商铺租赁未到期退租惹上官司

商铺租赁未到期退租惹上官司

时间：2018年7月6日  来源：南方法治报

宋小翠

    租客邓某和房东庄某签了3年的《商铺租赁合同》，但开店一年以来，生意却并不好做，遂邓某搬走店内物品提前退租，不料惹上官司。近日，梅州市五华县法院审结了这样一起租赁合同纠纷案，最终判决双方解除《商铺租赁合同》，邓某向庄某支付租金、水费、电费等合计5615.9元。

    提前退租被要求赔偿

    2017年3月25日，准备做手机生意的邓某看上了庄某家的店面。经协商同意，双方签订了《商铺租赁合同》：租期为3年，自2017年3月25日至2019年5月31日，商铺保证金5000元，每月租金2500元，自签订合同之日起每两个月支付一次租金5000元（于双月5日支付），到期未交视为违约，违约金1万元。合同签订后，庄某将门店交付给邓某经营手机销售维修等，邓某也按约支付了租金。

    2018年3月，因邓某的手机店生意不好，遂决定退租。邓某打电话告知庄某，两人却在租金和违约金等问题上因意见不合而闹僵。后邓某自行搬走店内物品，未再经营。庄某遂将邓某告上法庭，要求解除双方的《商铺租赁合同》，并判令邓某支付2018年2、3月租金、水电费合计5615.9元和违约金1万元。

    邓某辩称其没有违约，并表示：“我已提前与庄某协商退租事宜，但双方一直因意见不合而闹僵，我搬走店内物品时庄某也在场。我已将2018年2、3月的租金5000元通过微信转账至庄某的女儿处。庄某要求我支付的违约金过高，明显不公平。”

    构成违约没收保证金

    法院审理后认为，双方签订的《商铺租赁合同》虽未到期，但庄某在诉状中请求解除合同，邓某在庭审时也明确表示同意解除合同。对此，法院判决解除邓某与庄某于2018年3月25日签订的《商铺租赁合同》。

    关于庄某要求邓某支付2018年2、3月的租金及水电费的问题，邓某虽在诉讼中抗辩该两个月租金已以微信转账的方式交付给庄某的女儿，并提供了微信聊天截屏图证实，但庄某不予认可，邓某又未能提供其他证据加以证明，故法院不予采信。即使邓某向庄某的女儿支付了租金，由于庄某的女儿不是争议合同的当事人，当庄某不予认可时，邓某需另寻途径解决，故邓某仍应向庄某支付2018年2、3月的租金及水电费5615.9元。

关于庄某要求邓某支付违约金1万元的问题，邓某在租赁期间未经庄某同意搬离门店不再经营，是以事实行动表明不再承租。根据合同约定，属违约行为，应承担一定的违约责任。诉讼中，邓某辩称违约金过高显失公平，要求调整违约金的金额，并愿意放弃退还保证金5000元以弥补庄某的损失。法院认为，虽然邓某违约，但其自愿放弃退还保证金，结合本案实际情况及按照公平原则，邓某支付了2018年2、3月的租金及水电费后，放弃的保证金5000元尚能弥补庄某的损失，故法院对庄某要求邓某支付违约金1万元的诉求，不予支持。