二手房暗藏二心 不胜防？

  随着经济社会的快速发展，二手房买卖交易非常普遍，买房、卖房对于人们来说都是一件大事，若在交易中不多留个心眼，很容易引发不必要的麻烦。购房者本想有个“安乐窝”却住得闹心，卖房者本想履行完出售应有义务就能拿到房款了事，没想还要为催收房款奔波，甚至导致日后双方法庭相见。

  买来“一房两证”门店  房产证被撤销

   1998年8月12日，周某良与周某林签订了《房产买卖合同》，约定：“周某林将其二卡门店以21.5万元的价格卖给周某良。周某林须在十天内办好房产证、土地使用证给周某良，并保证此房产不会出现一房多证现象”等内容。当年8月24日，周某林对该房产向五华县房地产管理局申请并获准发证，登记在周某良的名下，并于当月27日将此房产证和该房产交给周某良，周某良当天付清房款。

   2001年2月6日，周某良被告知其持有的该房产证被撤销了，原因是其房产出现了一房两证的问题。原来周某林在转让该门店给周某良前已将房产登记在其本人名下，后又用非法手段取得相关资料对该房产进行申请并获准办证登记在周某良名下。

   2016年5月12日，周某良将周某林告上了法院，要求法院确认《房产买卖合同》有效，并判决周某林履行《房产买卖合同》的约定，将该房产过户到周某良名下。

  法院审理后认为，原、被告于1998年8月12日订立的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，且未发现有违反有关法律、行政法规强制性规定的情形，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告周某良请求判令被告协助将二卡门店过户登记到其名下的协助义务，理由成立，应予以支持。遂依法判决：原告周某良与被告周某林1998年8月12日订立的《房产买卖合同》合法有效；被告周某林应在本判决发生法律效力后十日内，履行将该房产过户到原告周某良名下的协助义务。

  购房款未付清  房产已被买方用于贷款抵押

   2013年9月24日，杨某与李某签订了一份《转让协议书》，约定杨某以1250万元的价格将其名下一栋楼房转让给李某，李某应在签订合同后15日内支付人民币750万元给杨某，剩下的500万元应在2014年9月25日前支付完毕。合同签订后，杨某将房产交给李某管理使用，李某向杨某支付了750万元。当年9月27日，李某出具一张欠条给杨某，承认欠杨某购房款500万元。当年10月13日，杨某和李某又签订了一份《转让协议书补充合同》，主要约定：在李某以杨某转卖给他的房产做抵押物取得银行贷款时，李某在通知杨某到银行签字时，杨某应及时到银行签字。但因此贷款资金是由李某使用，杨某只以原转让标的房产做抵押物并只以抵押物承担有限责任。随后，该房产成为了李某在银行贷款的抵押物。因李某未偿还银行贷款和利息，银行多次催杨某以抵押物即该房产偿还李某的贷款。而之前李某欠杨某的购房款500万元一直未偿还，杨某多次催讨均被李某以各种理由推拖。无奈之下，2015年9月14日，杨某将李某起诉至法院，要求李某偿还购房欠款人民币500万元。

  法院审理后认为，原告杨某将房产以人民币1250万元转让给被告李某，被告李某已支付了750万元，仍欠原告500万元的事实，有《转让协议书》、《欠条》等书证证实。被告李某未提供有偿还的证据，对此，法院认定被告仍欠原告购房款500万元。原被告在《转让协议书》中对欠款500万元明确约定了“在2014年9月25日前一次性归还”。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定数额支付价款。”第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。”遂依法判决：被告李某应当在本判决发生法律效力后三十日内支付原告杨某购房款人民币500万元。

  母亲称卖房不知情状告儿子  儿子竟认可母亲诉求

   2015年4月1日，张某辉因房屋买卖合同纠纷被告上了法庭，原告是其母亲张某莲。原来1986年母亲张某莲与父亲张某财建了一栋楼房，该房于1989年1月25日办理了国有土地使用证，土地使用权人为张某财（至今未办理房产证），后张某财意外死亡。2008年，张某辉与张某泉签订了契约，约定由张某泉出资20万元向张某辉购买该房产。事后，张某泉按照约定付清了20万元房屋转让款，张某辉将房屋的交付给了张某泉。2015年4月1日，张某莲以张某辉隐瞒其出卖房产，以致其在2014年6月份才知道卖房真相为由将张某辉、张某泉告上法庭，请求法院判决该房屋买卖契约无效，返还房产。

  在庭审中，张某莲认为张某辉未经其同意，擅自将房产出卖给张某泉侵犯了其权益，契约无效。被告张某辉在庭审中承认其是没有得到原告的授权私自处分家庭共有财产，其与被告张某泉签订的房屋买卖契约无效。

  而被告张某泉辩称，2008年9月23日其与张某辉签订的房屋买卖契约是由代笔人张某环执笔写的，其本人、张某辉，还有见证人张某清、张某环均在契约上签了名，当要求张某莲签名时，张某莲说其儿子张某辉签名了就可以，所以契约上没有张某莲的名字。但当时张某莲是在现场的，其是知情并同意卖房的，房屋的《国有土地使用证》是张某莲亲手交给张某泉，中间人张某清、张某环均可见证。契约签订后第二天，张某莲一家就搬离了该房产。

  法院审理后认为，原、被告争议的房产本属于张某财和张某莲的夫妻共有财产，由于张某财已在1989年死亡，因此依照《继承法》的相关规定，张某财死亡后，其名下的一半份额由张某莲、张某辉平均继承。2008年9月23日张某辉与张某泉自愿订立契约并交付20万元价款时，张某莲本人就在现场，并没有表示异议，虽然其没有在契约上签名，但可推定其默认该契约。而且张某莲第二天就开始从该楼搬东西回其老家居住，因此应视为其同意该契约。知情人张某清、张某环等人均对上述事实予以证实。张某莲诉称其直至2014年6月份才知道该楼房被卖，与客观事实不符，不予采信。张某泉一直知道张某莲一家居住在该房里，完全有理由相信张某莲在场的情况下，张某辉能代表其全家出卖房屋。故张某辉与张某泉签订契约的行为构成表见代理，代理张某莲签订契约。另外，张某泉与张某辉自愿订立契约并支付了20万元价款，张某泉在签订契约过程中属于善意无过失的合同相对方，从签订契约至张某莲向法院提起诉讼，张某泉已对该楼房管理使用了六年，其对该楼房的权属构成善意取得。遂依法判决驳回原告张某莲的诉讼请求。

  法官提醒：

  人们都说做生意讲究的是一个信字，同样房产交易中也离不开这个信字，纵观各类二手房买卖纠纷均是由于买方或卖方诚信缺失，不守承诺引发的。因此，为了避免日后留下隐患，双方在交易中须多留个心眼。

  在购买前，购房者应对房产有个全面的了解，可通过房地产管理局、卖房者邻里或亲戚全面了解该房产的房产证、土地使用证是否齐全，是否会出现一房多证，产权人是否明确，是否为共同产权，是否已经抵押（抵押期限）等情况。双方在订立合同条款时，应详细明确约定房款金额、支付时间、违约责任，明确约定违约方应赔偿因违约给对方造成损失。房屋若有共有人则须要求共有人在合同上签字同意。一旦发现对方侵犯了自己的合法权益，应及时依法采取有效的措施，避免给自己带来不必要的损失。